No dia 26 de maio de 2022, a TMA Brasil promoveu debate virtual moderado pelo Dr. Fábio Rosas, Sócio Cescon Barrieu Advogados, sob a relatoria do Dr. Luthero Caixeta Barbosa Júnior, Diretor Comercial da Lance Judicial, com a participação dos debatedores do Exmo. Dr. Paulo Furtado, Juiz da 2ª Vara de Falências e Recuperação Judicial de São Paulo, do Dr. Ivo Waisberg, Sócio Thomaz Bastos, Waisberg, Kurzweil Advogados, do Dr. Marcelo Terra, Sócio Duarte Garcia, Serra Netto e Terra, e da Dra. Tati Flores, Counsel Lefosse Advogados, para discussão do tema “Efeitos da Recuperação de Empresas sobre as Ações de Despejo”.
Na pré-abertura o relator saudou a todos da TMA nas pessoas do Pedro e da Graziela a quem agradeceu o convite para esta relatoria e já parabenizou por mais esta iniciativa de levar e engrandecer o estudo do Direito relacionado a RJ e a Falência. Desejou também um ótimo debate virtual ao moderador Dr. Fabio Rosas e aos palestrantes Drs. Ivo Waisberg, Marcelo Terra, Dra. Tati Flores e ao ilustre convidado Dr. Paulo Furtado que mais uma vez enobreceu o evento da TMA com sua participação.
Abrindo os trabalhos, o moderador Dr. Fabio Rosas, iniciou lembrando a importância da Ação de Despejo na condução da recuperação judicial, para os desafios enfrentados dentro do procedimento empresarial e preservação de sua atividade. Para o primeiro assunto, colocou-se em pauta sobre a possibilidade da suspensão ou não da ação de despejo em razão do deferimento da recuperação judicial, chamando para discussão a Dra. Tati Flores.
Com a palavra, a debatedora Dra. Tati Flores, iniciou sua participação consignando o impacto deste assunto, posto que a discussão não se limita apenas ao despejo e os efeitos na ação de recuperação judicial em si, mas também sobre um tema maior que é o impacto que a recuperação judicial possui na base dos contratos locatícios. Narrou um caso no qual o locatário que detém a atividade empresarial no imóvel locado, deixa de pagar os alugueres e acaba por propor a recuperação judicial, citou o artigo 47 da lei de falência que fala, de uma forma genérica, sobre a suspensão de todas as ações executivas, sem mencionar ações de despejos. Ela defende que a cobrança do crédito deve respeitar os trâmites da RJ, porém não pode modificar os termos do pacto do contrato de locação (pagamento versos posse), trazendo insegurança jurídica para o proprietário que não terá o aluguel e nem a posse do espaço para nova locação. Citou precedentes em São Paulo suspendendo as ações, porém condicionando que o aluguel depois da RJ deve ser honrado durante seu trâmite, sob pena de criar um desiquilíbrio alterando as bases do contrato anteriormente firmado. Por fim, expôs sua preocupação da suspensão das ações, sem prejudicar e modificar a base contratual e preservar a autonomia da vontade das partes.
Após exposição da Dra. Tati Flores, o moderador Dr. Fabio Rosas expôs que a Dra. Tati Flores defende os interesses dos credores e citou pontos importantes expostos: (i) a regulação do direito empresarial versos a recuperação judicial inserindo as dívidas até a RJ (ii) como ficam os alugueres após a RJ; (iii) com a suspensão, há inadimplemento ou não há inadimplemento; (iv) os efeitos desse inadimplemento podem gerar alteração da medida outorgadas antes do ajuizamento, como um mandado de despejo já expedido, fazendo um contraponto, passou a palavra para o Dr. Ivo Waisberg.
Com a palavra, o debatedor Dr. Ivo Waisberg, entende que a lei é geral e abrange inclusive débitos locatícios, sendo que a dívida estará novada, ou seja, ele não estaria mais inadimplente e com isso não haveria objeto para ação de despejo por falta de pagamento. Já num segundo ponto, sobre os débitos posteriores a RJ, entende que deve ser pago e citou exemplo da conta de cia de eletricidade que deve ser paga após a RJ, sob pena de possível corte. Citou ainda que “não tem a capa mágica do Batman”, para trás tem um salvo-conduto, já para frente pode pedir prazo para o juiz, negociação, mediação, etc. E resumiu: o não pagamento de aluguel é débito e por ter uma ação que está baseada no crédito, deve ser suspensa e respeitar os trâmites da RJ, por isso, em razão da novação da dívida, a ação de despejo por falta de pagamento perde o objeto e deve ser suspensa, salvo se houver novo inadimplemento (no curso da RJ) que não há “salvo-conduto eternamente”.
Após exposição do Dr. Ivo Waisberg, o moderador Dr. Fabio Rosas expôs que diferente da Dra. Tati Flores, o Dr. Ivo defende os interesses da Recuperanda, chamou o debatedor Dr. Marcelo Terra, para que expusesse sua visão sobre os pontos já discutidos, bem como fizesse seus comentários sobre as diferentes formas de possibilidade de ação de despejo e seus fundamentos.
Com a palavra, o debatedor Dr. Marcelo Terra antes de entrar no mérito, salientou que na área imobiliária o objeto de discussão é tão completo como a questão da “RJ de uma SPE incorporadora com consolidação substancial ou não”, sugeriu esse tema para um próximo painel, caso a TMA ainda não tenha feito. Já sobre o objeto deste debate, expôs sobre as possibilidades outras de despejo que não só pelo inadimplemento, bem como destacou a importância de entender sobre o imóvel objeto da ação de despejo, se é essencial para a recuperanda ou se trata de apenas uma “salinha” que funciona um determinado departamento administrativo da empresa que nada prejudicaria se fosse devolvida ao locador. Expôs que concorda com as ponderações da Dra. Tati Flores e frisou que a ponderação é o foco da discussão. Narrou uma situação na qual o plano de recuperação decidisse que a recuperanda deveria mudar seu local de operação, por exemplo de um ponto de shopping para um ponto de rua (o que é mais barato), nesse sentido, todos sabem que a recuperanda deverá honrar o custo da locação. Logo, não há diferença sobre a locação iniciada anteriormente da RJ. Sob pena de abalo do mercado de locação para empresa passível de RJ, caso o locador tenha a dúvida ou a insegurança jurídica de saber se o valor será adimplido ou não, comentou sobre o artigo 49, § 3º que diz sobre a continuidade de não suspender a demanda e requerer, então, a expedição do mandado de despejo. Por fim, expôs sobre a causa de pedir das ações de despejo. Citou o despejo por denúncia vazia, onde não se discute a cobrança de valores e que a suspensão não poderia ocorrer para não impactar o direito no âmbito das locações o que agravaria o risco do valor locativo.
Após exposição do Dr. Marcelo Terra, o moderador Dr. Fabio Rosas, passando a palavra para o Dr. Paulo Furtado, citou sobre as dificuldades diversas, ponderações e razoabilidade para aplicação do direito para os casos citados, questionou qual seria a sua visão prática e o desafio do judiciário neste aspecto.
Com a palavra, o debatedor Dr. Paulo Furtado citou que o mercado se regula por si só, quando a lei entrou em vigor o mercado imobiliário já viu o risco e se preparou. Citou que o mercado imobiliário poderia ter seguido o passo da “alienação fiduciária e garantia” que conseguiu se afastar legalmente das regras da RJ. No mais, concorda com o entendimento do Dr. Ivo que as ações de cobrança de débito até a RJ devem ser suspensas e respeitar os trâmites da RJ, em razão da novação, prejudicando o objeto da ação de despejo por falta de pagamento. Já os alugueres posteriores (durante a RJ), o credor tem o direito de requerer o adimplemento sob pena de despejo, pois não há proteção para garantir a permanência do devedor no espaço. Já o despejo por Denúncia Vazia, o Juiz da RJ não poderá suspender ou impedir que o locador retome o espaço, pois não há um inadimplemento, não há crédito sujeito à RJ. Em linhas gerais, defende sobre a suspensão da ação de despejo por falta de pagamento até o ajuizamento da RJ, mas se houver inadimplemento após a distribuição, não há como impedir de o credor requerer o seu direito de propriedade quando do pedido de despejo por falta de pagamento durante após a propositura da RJ. Citou sobre o conflito de competência entre o Juízo da ação de despejo versos o Juízo da RJ, no qual entende que o Juízo da ação de despejo deveria verificar se a dívida é anterior ou posterior a RJ e entende que o artigo 6º da Lei de Falência deveria ser interpretado que a suspensão deve ser em todos os processos que afetar o patrimônio do devedor e impedir a sua reestruturação desde que haja crédito sujeito à recuperação. Ponderou que é preciso harmonizar os dois juízos, e o advogado do devedor deveria informar ao Juízo do despejo sobre a necessidade de suspensão da ação em virtude da RJ distribuída para evitar conflito.
Após a palavra do Dr. Paulo Furtado, o moderador o questionou como que o Juízo da ação de despejo por falta de pagamento deveria observar a suspensão da ação para garantir a cooperação jurisdicional na prática. O Dr. Paulo Furtado expos que na prática os juízes têm consultado o Juízo da RJ para posterior continuidade ou não das ações outras, porém especialmente nas ações de despejo, não há essa cooperação de consulta e costumam seguir com as demandas sem suspendê-las. Citou o caso da Saraiva, passou a palavra para o Dr. Ivo que falou sobre um caso concreto sobre esse conflito na empresa de varejo que possuem diversas lojas, e narrou sobre a negociação e mediação ocorrida visando resguardar direitos e a existência da empresa.
Com as exposições, já que a negociação e mediação alterariam os termos do contrato inicial, o moderador questionou sobre o tratamento do plano aos contratos de locação, se ele pode ser alterado, valor; prazo; ou outras condições pelo plano aprovados pela maioria dos credores causando alteração do contrato inaugural.
Com a palavra, a Dra. Tati Flores ratificou sua dúvida sobre os limites da decisão pela maioria em assembleia e até que ponto a maioria dos credores poderia mudar a base do contrato firmado pelo contratante. Entende que não há problema se houver um acordo entre o locador e o devedor na RJ. Porém, salientou que possui dúvidas se a preservação da empresa e o processo da recuperação judicial são princípios tão elevados a ponto de superar o direito de propriedade e da autonomia da vontade, fazendo que o locador deixe de usufruir sua propriedade, mesmo contra sua vontade. Por fim, salientou novamente que a negociação é a melhor ferramenta para resolver conflitos e ratificou sobre a dúvida se o plano poderia alterar o contrato de locação contra a vontade do locador.
Nesse sentido, o Dr. Ivo informou que não há previsão legal capaz de alterar os termos do pacto original, mas sim novar uma dívida, a forma de pagamento, etc. Citou o exemplo: se a locação for R$1.000,00, o plano não pode decidir que passará a ser R$500,00. O plano regula a dívida em si e forma de adimplemento/parcelamento.
Ao comentar sobre o tema, Dr. Marcelo Terra citou que o Locador que entrou apenas com ação de despejo, ele não poderá participar da assembleia de credores, motivo pelo qual endente que não poderia ser afetado pela decisão da maioria em assembleia. Neste ponto, o Dr. Ivo concordou que não tem como esse locador participar da assembleia.
O moderador questionou o Dr. Ivo sobre os créditos posteriores e ele citou sobre a possibilidade de prazo para eventual acordo ou a propositura de um procedimento judicial incidental para discutir o fato isolado, porém acredita que a saída mais eficaz seria a composição amigável.
O Dr. Paulo chamou a palavra para retornar ao tema da possibilidade de alteração do contrato, ratificou a concordância com a maioria expondo que o contrato por si só não é sujeito a negociação coletiva, mas sim o crédito existente na data do pedido, e finalizou expondo que não poderia ter modificação do contrato, o Locador não estaria sujeito a proposta decidida pela maioria dos credores para alteração do contrato. Citou também sobre os bens essenciais que devem ser protegidos no curso do processo (ao menos no início da negociação) é um tema muito importante e recorrente nas RJ, e citou dois casos nos quais decidiu por manter o contrato por ter caráter essencial para manutenção da atividade da Recuperanda. Por fim, citou o caso da United Air Lines que abrangia os assuntos de insolvência; contrato essencial; e intervenção do judiciário na relação contratual. Nesse caso, a United pediu a recuperação judicial da empresa nos EUA, pela lei americana, a Recuperanda pode escolher quais são os contratos que entendem essenciais e dar por extinto aqueles que julgar que não lhe são essenciais. Nessa época, havia conexão Nova York/São Paulo todos os dias e a United, com base na lei de recuperação americana, resolveu que iria encerrar o contrato existente com o Maksoud Plaza em São Paulo e iria se hospedar em outro hotel. Com esse aviso da United, o Maksoud Plaza propôs ação com pedido liminar para obrigar que a United cumpra com o contrato vigente e se hospede no hotel, pois o embasamento utilizado para cancelamento do contrato não tem força no Brasil. O pedido liminar foi apreciado e concedido pelo Dr. Paulo. Finalizou o tema demonstrando que o judiciário muitas vezes é chamado efetivamente para intervir na relação contratual, cuja intervenção deve ser feita com certa medida e equilíbrio.
Encerrando os trabalhos, todos agradeceram o convite e a oportunidade de participarem desse encontro que muito contribuiu para o direito brasileiro, expondo sobre a importância e riqueza de um debate com um assunto que aborda não só um conflito entre particulares em virtude da relação locatícia, mas também sobre o conflito jurisdicional do Juízo da RJ com o Juízo da ação de despejo, como também o conflito da jurisprudência e dos entendimentos dos operadores do direito (advogados dos credores versos os administradores judiciais), e convidamos a todos para assistirem o encontro na íntegra que se encontra no canal da TMA Brasil no YouTube.
Luthero Caixeta Barbosa Júnior
Diretor Comercial da Lance Judicial
