A hipoteca pode ser definida como direito real de garantia, que vincula um bem alheio ao cumprimento de uma obrigação. Em termos práticos, o credor grava um bem do devedor com o ônus de responder pela dívida, caso não realize o pagamento.
A doutrina reconhece a existência de três tipos de hipoteca: a) a convencional, estipulada em função da vontade das partes, com larga utilização no âmbito do crédito rural e imobiliário; b) a legal, estipulada por força de lei (art. 1.489 do Código Civil); e, a judiciária, constituída com base em decisão judicial.
O novo Código de Processo Civil (CPC), com o intuito de dar maior efetividade ao processo, trouxe alterações importantes no instituto da hipoteca judiciária, que era regulado pelo artigo 466 do Código de Processo Civil de 1973.
A simplificação e agilidade do procedimento junto ao registro de imóvel, preserva os interesses do credor
Com base na lei anterior, apenas a condenação ao "pagamento de uma prestação, consistente em dinheiro ou coisa" dava ao credor o direito de constituir hipoteca judiciária sobre um determinado imóvel, cuja inscrição no registro imobiliário dependia de prévia determinação judicial.
No entanto, logo após a sentença, em regra é interposto recurso de apelação e a autorização judicial deixava de ser requerida e a hipoteca deixava de ser registrada.
Anos depois, ao iniciar a execução judicial, o titular do direito deparava-se com o fato de o devedor ter se desfeito dos bens imóveis e dilapidado o patrimônio, o que gerava a frustração de sua justa expectativa de receber o crédito, pois não encontrava bens passíveis de penhora.
Nesse contexto, as modificações trazidas pelo novo Código de Processo Civil - as quais serão abordadas a seguir - são bem-vindas e podem contribuir para o resultado útil e eficiente do processo.
O rol de decisões que lastreiam a constituição da hipoteca judiciária foi alargado e passou a contemplar as sentenças que condenem ao pagamento de prestações consistentes em dinheiro e, também, a que determinar a conversão de prestação de fazer, de não fazer ou de dar coisa em prestação pecuniária, conforme disposições do artigo 495 do novo Código de Processo Civil.
Com isso, sentenças proferidas em ações de cobrança, monitórias etc, poderão ser inscritas em matrículas imobiliárias e constituirão garantia real para o credor, com impacto favorável para a recuperação de créditos, principalmente de instituições financeiras, que exigirem maior qualidade na prestação de serviços jurídicos.
E, ainda, o crédito garantido por hipoteca habilitará o credor a figurar na classe de credores com garantia real, nos processos de recuperação judicial, com influência direta na votação e aprovação do plano de recuperação apresentado.
Outra modificação - e talvez a principal - é a desnecessidade de autorização ou ordem judicial para que se efetive o registro da hipoteca, pois isso simplifica a constituição da garantia, sem a necessidade de se demandar providências junto ao juízo em que o feito tramita e, portanto, sem atrasar ou tumultuar o trâmite processual.
O procedimento para registro se limita à apresentação de cópia da sentença judicial no respectivo cartório de imóveis, acompanhada do pagamento dos emolumentos devidos ao registrador.
A simplificação e agilidade do procedimento junto ao registro de imóvel, preserva os interesses do credor, que dias após a obtenção de sentença que reconheça seu crédito, poderá ter seus interesses resguardados em face de potenciais compradores, os quais deixarão de se enquadrar no conceito de terceiro de boa-fé, já que a hipoteca judiciária irá constar da matrícula, e todos terão ciência da sua existência.
Outra consequência relevante, é o direito de preferência que passará a lastrear o crédito objeto da sentença, pois a parte passa a ser considerada credor hipotecário e, portanto, terá prioridade no recebimento do seu crédito em face de outros credores, que não ostentem a mesma condição e não tenham prioridade no registro.
Tais fatos, em uma eventual negociação, deixam a parte em uma situação mais confortável, pois o credor com garantia real fica em posição privilegiada, uma vez que parte do patrimônio do devedor está diretamente vinculada à dívida.
O tema é relevante e as modificações recentes. Portanto, questionamentos serão formulados e postos em discussão nas instâncias judiciais. Contudo, acreditamos que a solução trazida pelo novo código terá impacto positivo no cumprimento das decisões judiciais e na implementação de maior segurança jurídica.
André Castilho é sócio fundador do André Castilho - Sociedade de Advogados
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